• Stéphane Beaudry

Les conséquences de l’article 1074.2

Mis à jour : juil. 20

Depuis son entrée en vigueur, l’article 1074.2 du Code civil du Québec a eu pour effet d’alourdir les tâches administratives et financières des syndicats de copropriété au Québec.

Avant l’entrée en vigueur de l’article 1074.2, la résolution des sinistres était prise en charge par l’assureur du copropriétaire où avait lieu le sinistre, car le copropriétaire était jugé responsable de celui-ci (par sa faute ou par malchance). L’assureur du copropriétaire s’occupait de tout, de l’opération nettoyage aux travaux de rénovation. Par la suite, l’assureur du copropriétaire déterminait si un tiers était responsable du sinistre. Si tel était le cas, l’assureur du copropriétaire pouvait réclamer au fautif les dommages ainsi que la franchise payée par le copropriétaire.


Depuis le 13 décembre 2018, les syndicats de copropriété se retrouvent bien malgré eux avec une nouvelle charge de travail, qui était effectuée auparavant par les assureurs. Le copropriétaire, qui était jugé responsable du sinistre dans son unité avant l’entrée en vigueur de l’article 1074.2, ne l’est plus automatiquement. Le syndicat doit maintenant s’occuper de la gestion complète du sinistre ainsi que les frais inhérents à celui-ci, même si le copropriétaire est responsable. Des tâches et des frais en moins pour les assureurs, sans pour autant avoir fait diminuer les primes d’assurance.


Le nouvel article 1074.2 n’interdit pas aux syndicats de réclamer au copropriétaire fautif tous les coûts du sinistre qui sont inférieur au montant de la franchise ou la franchise de l’assurance du syndicat dans le cas de sinistres majeurs. Pour ce faire, les syndicats doivent toutefois démontrer que la faute provient bien du copropriétaire. Dans certains cas, il est facile de la prouver, mais dans d’autres cas, c’est un tout autre scénario. Si certains syndicats de copropriété bénéficient de l’aide d’un gestionnaire externe, il n’en est pas de même pour tous. Les petits syndicats doivent eux aussi suivre la parade et assumer la charge supplémentaire de travail découlant des nouvelles dispositions de l’article 1074.2.

Depuis l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi, certains syndicats en sont déjà à leur 3e ou 4e sinistre. Imaginez devoir avancer le montant des franchises ou des travaux pour les petites copropriétés. Nombre d’entre elles devront avoir recours à des cotisations spéciales qui deviendront récurrentes si l’article 1074.2 n’est pas retiré.

Ayant œuvré dans le domaine de la reprise de finance pendant plusieurs années, j’ai décidé de réorienter ma carrière en gestion de copropriété, car j’ai été malheureusement trop souvent témoin de propriétaires qui n’étaient plus en mesure de payer les sommes additionnelles demandées par les syndicats. Ceux-ci étaient donc dans l’obligation de remettre leur condo à la banque.

L’article 1074.2 va à l’encontre de ce pour quoi je suis en gestion de copropriété. Selon moi, cette loi doit changer afin que les syndicats ne se retrouvent plus à assumer les coûts reliés à celle-ci.

Malheureusement, depuis le 13 décembre 2018, c’est l’ensemble des copropriétaires qui se retrouve avec la facture.

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